螞蟻集團退杭州地塊，導致周邊房價猛跌200萬？真實情況如何？我們去現場問了下

前些天，杭州螞蟻集團總部退地消息坐實，關于之江板塊“房價大跌”“直降百萬無人問津”等傳言甚囂塵上。一家企業對周圍房價的影響究竟有多大？近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了之江板塊，試圖找出真相。之江板塊東臨錢塘江、西靠龍塢、北部緊依山麓低丘地，南部為錢塘江淤積平原，和錢江新城、未來科技城等CBD定位和產業規劃并不相同，定位為國家旅游度假區，之江的住宅開發，也一直保持著不溫不火狀態。杭州之江未來社區建設工地 每經記者 包晶晶 攝2020年-2021年，螞蟻集團先后拿下之江度假區錢塘江岸XH1710-B1/B2-23地塊和XH1708-02，“獨角獸”企業坐擁巨幅土地打造全球總部的消息一出，之江板塊房價連夜猛漲，甚至有二手房單價從三四萬元直接漲到六七萬元，買家也聞風而動，殺到之江搶房。“現在很多出售的業主都是當時高位買進的，那時候連商住公寓也超級火，全部賣出去了，現在基本上都砸手里了。”當地中介朱華（化名）對每經記者說。兩年前550萬，現在350萬“禹洲·濱之江89平方米真實成交價大概是275萬-280萬元，單價31400元左右。”我愛我家置業顧問劉軍告訴每經記者。禹洲·濱之江是目前整個區域內最接近螞蟻地塊的住宅，通常被視作“螞蟻概念”二手房。傳出螞蟻拿地概念前后，禹洲·濱之江曾登上過杭州主城區二手房成交榜榜首。每經記者記者查詢了當初的樓棟開盤信息，其中高層住宅開盤均價28000元/平方米、低密度花園洋房33500元/平方米，若按照目前成交單價31400元來看，幾乎覆蓋不了資金成本。“跌幅最大的項目，之江九里可以算一個。兩年前89平方米戶型最高賣到550萬元，現在同戶型價格有一套340萬-350萬元。”之江九里附近的鏈家置業顧問朱華說。中指研究院華東大區常務副總高院生在接受每經記者采訪時表示：“現在杭州市場買二手房的，已經變成了實打實的剛需客戶，炒房客也很少了，剛需客其實就看性價比。”據劉軍介紹，之江板塊的住宅都是整拆整建的，規劃建設和其他區域相比更為整齊。當概念炒作的潮水退去，同一個區域能撐得住二手房價的，可能就是交通、學區和品質。“單價曾經漲到7萬多塊，當時就這個地方（祥生云溪新語）的房子最貴。”幾位中介都有同樣看法。“110平方米戶型在2021年賣800萬元，現在賣600萬元。”每經記者調查發現，現階段房價比較穩的是云溪新語、珊瑚世紀雅園和云荷廷。朱華告訴記者，這些小區都有共性：房型好、質量好，除此之外各有各的優勢。比如云溪新語小區規模適中，在生活配套、學區上更有優勢；珊瑚世紀雅園更臨近新規劃的地鐵站點；云荷廷是港資開發的小區，在房型和綠化景觀方面很受歡迎。作為當時之江板塊的紅盤，珊瑚世紀雅園的中簽率曾經只有2%-6%，導致現在房東在價格上并不太愿意松口，整體降幅還是有限。目前105平方米的房源在售掛牌價480萬-490萬元，個別急售的可能降到470萬元。就在3月29日，珊瑚世紀雅園一套14樓建面約145平方米的法拍房，最終總價620萬元成交，只比市場成交價低20萬元。猛漲猛跌退地因素前期已迅速消化盡管置業顧問認為近期房價變動和退地關聯度不大，但高院生指出，實際影響非常大，只不過已經在前期被迅速消化了。作為同樣受阿里巴巴影響房價的板塊，之江和未來科技城最大的不同在于：之江房價在利好消息下突然跳漲，又在利空時猛然下跌，來去匆匆。“影響其實不在于退地的節點，而在于螞蟻金服上市終止的節點。”高院生說，“螞蟻金服籌備上市之前，其實房價跳漲過一輪，單價直接從三四萬元飆漲到了六七萬元，但維持時間很短，前后差不多也就兩三個月，上市被叫停之后二手房價格立刻就回調到位了。”高院生分析，上市會“創造”一批高凈值的人群，疊加了拿地、建設總部基地，這類人群可能會產生的置業需求，是這波二手房跳漲的邏輯。而比起未來科技城房價的持續下跌，之江板塊在經歷了概念炒作的波動之后，反而穩住了。“去年10月新政之后，一直到12月二手房交易都很火爆。”朱華說，“其中12月份門店總提成做到了100萬元，今年3月份到現在也有40多萬元了。”“未來科技城的產業支撐近兩年慢慢變弱，所以市場價值也在慢慢變小，這兩年的整體降幅更大，反而之江的房價其實相對還是比較平穩的。”對于板塊內整體房價，朱華也坦言，大部分小區在接近半年的時間跌了將近15萬-20萬元，并沒有因為退地消息傳出而暴跌。不過，另一個現象是，即便3月份杭州官宣不再審核購房資格，二手房的交易量也沒有迅速拉升，在新房供應不足的情況下，中指研究院數據顯示，3月份杭州新房成交5856套，二手房成交8102套。“二手房現在以價換價，相對性價比更高，加上杭州上半年有學區房購買的傳統熱度，所以成交量高于新房。”對于2024年杭州市場的量價走勢，高院生認為可能難以復制2023年的熱度，“2024年市場會比較理性，二手房如果成交量上來之后，可能又會進一步置換一些改善需求流入新房市場，所以接下來新房市場可能會兩極化，位置不是特別好的項目，流速會變慢，只能靠產品去加持。”記者|包晶晶編輯|盧祥勇 陳夢妤 杜波校對|段煉｜每日經濟新聞 nbdnews 原創文章｜未經許可禁止轉載、摘編、復制及鏡像等使用