中央定調！關于房地產，記住這4個字
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發布 : 12-09
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作者：余飛按照慣例，每年年末都會召開中央政治局會議和中央經濟工作會議，這兩個重量級會議，會對今年經濟與社會發展做總結，并部署明年的經濟、社會發展路線。12月8日，中央政治局會議在北京召開，下午新華社播發了會議通稿。本號接下來逐一分析。01總結今年會議一開始，就對今年的工作做了總結：頂住外部壓力、克服內部困難，著力擴大內需、優化結構、提振信心、防范化解風險，我國經濟回升向好，高質量發展扎實推進，現代化產業體系建設取得重要進展，科技創新實現新的突破，改革開放向縱深推進，安全發展基礎鞏固夯實，民生保障有力有效，全面建設社會主義現代化國家邁出堅實步伐。本號解讀：從GDP增速角度來看，的確實現了預期增長，經濟在有條不紊復蘇中。前三季度，全國GDP增速高到5.2%，其中三季度增速4.9%。三季度4.9%的增速高出市場4.4%的增速預期。前三季度增速為實現全年5%左右的經濟目標，奠定了基礎。以此來看，只要四季度正常發揮，實現年初定下的增速目標，穩操勝券。三季度經濟表現何以能超預期？從產業結構來看，主要是服務業助攻。三大產業中，第三產業（廣義服務業）增速很亮眼，前三季度增長了6%。其中，住宿和餐飲業，信息傳輸、軟件和信息技術服務業，租賃和商務服務業，交通運輸、倉儲和郵政業，金融業增加值分別增長14.4%、12.1%、9.5%、7.5%、7.0%。從拉動經濟三駕馬車情況來看，消費穩步復蘇是重要力量。從國家統計局公布的前三季度三駕馬車對經濟拉動作用數據來看：消費方面：三季度對經濟增長貢獻最大的是最終消費支出，貢獻率達到94.8%，為有數據以來最高水平，拉動當季經濟增長4.6個百分點。投資方面：由于投資增速持續放緩，資本形成總額對經濟增長的貢獻率從二季度的32.8%降至22.3%，拉動GDP增長1.1個百分點；出口方面：貨物和服務凈出口對經濟增長的貢獻率則是-17.1%，向下拉動GDP0.8個百分點。然而，不確定性仍在。為了增強四季度的確定性，四季度各地大基建紛紛上馬提速，以投資驅動經濟發展。四季度的好消息是，出口回正了。以人民幣計價的進出口增速連續兩個月正增長，出口則在11月份回正，增長了1.7%。不好的消息是，消費方面。國家統計局公布的最新數據顯示，11月份CPI同比和環比均下降0.5%，此處就不多說，細品。02定調明年工作重心會議在總結之后，對明年的經濟工作制定了部署：堅持穩中求進工作總基調，完整、準確、全面貫徹新發展理念，加快構建新發展格局，著力推動高質量發展，全面深化改革開放，推動高水平科技自立自強，加大宏觀調控力度，統籌擴大內需和深化供給側結構性改革，統籌新型城鎮化和鄉村全面振興，統籌高質量發展和高水平安全，切實增強經濟活力、防范化解風險、改善社會預期，鞏固和增強經濟回升向好態勢，持續推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長，增進民生福祉，保持社會穩定，以中國式現代化全面推進強國建設、民族復興偉業。本號解讀：這句話的關鍵，就是第一句，穩中求進是總基調。明年的工作，就是圍繞著四個字展開。如何實現？會議提出了12字真言：穩中求進、以進促穩、先立后破。這12個字是這場會議的核心。三個詞，側重有先后，穩中求進是主基調，是戰略，其中穩是第一位。后面的以進求穩、先立后破是戰術，戰術的目的，是為了實現戰略。何為以進求穩？借用金庸武俠世界的思路來說，就是進攻是最好的防守。想要穩，就得進。發展中才能解決問題，發展中才好解決問題。所以，快速發展經濟，是穩定的不二法門。進攻是最好的防守，一味的防守，會左支右絀、捉襟見肘、顧此失彼。只有經濟快速發展，才能提升就業率，才能提升民眾收入，才能緩解地方債務壓力，才能緩解樓市壓力，才能緩解預期壓力，才能防范風險化解風險。沒有經濟增長，沒有進，一切都會變得很難。為了實現“進”，會議強調明年要“強化宏觀政策逆周期和跨周期調節”。逆周期，就是在經濟下行的時候出臺更多、力度更強的政策，比如降準、降息、增發國債地方債等。跨周期的意思是，在逆周期調控的時候要注意力度，考慮未來會不會出現大通脹。這句表述逆周期在跨周期之前。說明，明年的宏觀貨幣和財政政策，更加雖然兼顧穩定，但傾向于更加寬松。03先立后破是戰術如何理解“先立后破”？這個詞是通稿中最難理解、最深奧，也是意味深長的一個詞。與“不破不立”相比，雖然目的一致，但是方法不同。不破不立，是先破后立，雖然表決心的意味更強，但風險也更大，因為不破不立、先破后立是背水一戰、孤注一擲。“先立后破”，立是目的，但順序是先立，然后再破，更加側重風險防患。這對于當下的大環境來說，是更適合、更契合國情的戰術。面對經濟下行壓力，我們未來需要做出很多改革，比如經濟結構性改革，產業路線改革，財政改革等等。有人說，昨天的會議，通篇沒有提及房地產。其實，對房地產的態度，就藏在“先立后破”四個字之中，關于未來的房地產趨勢，也請記住這個四個字。在房地產重大轉向的背景下，我們必須進行各種轉型。國家正致力于經濟轉型，從“印鈔票時代”向“印股票的時代”轉型，從“貨幣超發+間接融資+城鎮化+房地產+大基建”的模式，轉向“控制M2增速+直接融資（資本市場）+IPO注冊制改革+科技創新”的模式轉換。這一轉變，其實早在試點注冊制、上海設立科創板時就已經開始，但后來遭遇了黑天鵝，打亂了計劃和戰術執行，但戰略方向從未改變。但是，在科技驅動經濟發展這種模式還未真正成熟之前，我們仍需要房地產驅動經濟發展的模式作為依托。這意味著，明年的房地產托底政策，依舊會層出不窮。那是否表示，房地產會轉向？當然不是。我在之前的文章中反復強調過，從官方這種擠牙膏式的放松節奏，以及始終沒有出臺很多炒房客與業主期待的超級大招來看，感受到了官方釋放的一絲強烈信號：大招確實不斷，但貌似都只是維持不崩，只要房價不硬著陸。換句話說，官方似乎并沒有想著讓房價轉向，而只是想著讓房價跌得慢一些，以時間換空間，擺脫對房地產的依賴。畢竟，如果要扭轉房價下跌態勢，官方的辦法還是有很多，比如取消三道紅線，重新放開房企融資門檻，一線城市全面取消限購，首付降至1成，利率降至最低，貸款30年延長至50年乃至70年，再來一個4萬億，4萬億不夠那就6萬億、8萬億、10萬億。但那又走上了老路，泡沫會繼續吹大，未來需要更高昂的成本與代價來擠泡沫，對房地產的依賴永遠無法擺脫。所以，從頂層戰略來看，官方釋放的信號，似乎在表示，要利用這次危機，只需要保證不出現系統性危機即可，讓房價持續慢速下跌。然后在房地產持續下跌的過程中，調整經濟結構，讓更多的資金投向科技產業、投向新興產業、投向工業，升級我們制造業產業鏈條。這一思路，正好契合“先立后破”的精髓。立新是目的，破舊也是目的，先立后破是方法，是戰術。環顧世界，沒有任何一個國家能夠依靠房地產富強，沒有一個國家能夠依靠房地產強國。
