中央定調(diào)！關(guān)于房地產(chǎn)，記住這4個(gè)字

作者：余飛按照慣例，每年年末都會(huì)召開中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，這兩個(gè)重量級(jí)會(huì)議，會(huì)對(duì)今年經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展做總結(jié)，并部署明年的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展路線。12月8日，中央政治局會(huì)議在北京召開，下午新華社播發(fā)了會(huì)議通稿。本號(hào)接下來逐一分析。01總結(jié)今年會(huì)議一開始，就對(duì)今年的工作做了總結(jié)：頂住外部壓力、克服內(nèi)部困難，著力擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提振信心、防范化解風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)回升向好，高質(zhì)量發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)，現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)取得重要進(jìn)展，科技創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)新的突破，改革開放向縱深推進(jìn)，安全發(fā)展基礎(chǔ)鞏固夯實(shí)，民生保障有力有效，全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家邁出堅(jiān)實(shí)步伐。本號(hào)解讀：從GDP增速角度來看，的確實(shí)現(xiàn)了預(yù)期增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)在有條不紊復(fù)蘇中。前三季度，全國(guó)GDP增速高到5.2%，其中三季度增速4.9%。三季度4.9%的增速高出市場(chǎng)4.4%的增速預(yù)期。前三季度增速為實(shí)現(xiàn)全年5%左右的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，奠定了基礎(chǔ)。以此來看，只要四季度正常發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)年初定下的增速目標(biāo)，穩(wěn)操勝券。三季度經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)何以能超預(yù)期？從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，主要是服務(wù)業(yè)助攻。三大產(chǎn)業(yè)中，第三產(chǎn)業(yè)（廣義服務(wù)業(yè)）增速很亮眼，前三季度增長(zhǎng)了6%。其中，住宿和餐飲業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，金融業(yè)增加值分別增長(zhǎng)14.4%、12.1%、9.5%、7.5%、7.0%。從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)三駕馬車情況來看，消費(fèi)穩(wěn)步復(fù)蘇是重要力量。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的前三季度三駕馬車對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用數(shù)據(jù)來看：消費(fèi)方面：三季度對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的是最終消費(fèi)支出，貢獻(xiàn)率達(dá)到94.8%，為有數(shù)據(jù)以來最高水平，拉動(dòng)當(dāng)季經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4.6個(gè)百分點(diǎn)。投資方面：由于投資增速持續(xù)放緩，資本形成總額對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率從二季度的32.8%降至22.3%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.1個(gè)百分點(diǎn)；出口方面：貨物和服務(wù)凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率則是-17.1%，向下拉動(dòng)GDP0.8個(gè)百分點(diǎn)。然而，不確定性仍在。為了增強(qiáng)四季度的確定性，四季度各地大基建紛紛上馬提速，以投資驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。四季度的好消息是，出口回正了。以人民幣計(jì)價(jià)的進(jìn)出口增速連續(xù)兩個(gè)月正增長(zhǎng)，出口則在11月份回正，增長(zhǎng)了1.7%。不好的消息是，消費(fèi)方面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月份CPI同比和環(huán)比均下降0.5%，此處就不多說，細(xì)品。02定調(diào)明年工作重心會(huì)議在總結(jié)之后，對(duì)明年的經(jīng)濟(jì)工作制定了部署：堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，著力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，全面深化改革開放，推動(dòng)高水平科技自立自強(qiáng)，加大宏觀調(diào)控力度，統(tǒng)籌擴(kuò)大內(nèi)需和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，統(tǒng)籌新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，統(tǒng)籌高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全，切實(shí)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力、防范化解風(fēng)險(xiǎn)、改善社會(huì)預(yù)期，鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢(shì)，持續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，增進(jìn)民生福祉，保持社會(huì)穩(wěn)定，以中國(guó)式現(xiàn)代化全面推進(jìn)強(qiáng)國(guó)建設(shè)、民族復(fù)興偉業(yè)。本號(hào)解讀：這句話的關(guān)鍵，就是第一句，穩(wěn)中求進(jìn)是總基調(diào)。明年的工作，就是圍繞著四個(gè)字展開。如何實(shí)現(xiàn)？會(huì)議提出了12字真言：穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破。這12個(gè)字是這場(chǎng)會(huì)議的核心。三個(gè)詞，側(cè)重有先后，穩(wěn)中求進(jìn)是主基調(diào)，是戰(zhàn)略，其中穩(wěn)是第一位。后面的以進(jìn)求穩(wěn)、先立后破是戰(zhàn)術(shù)，戰(zhàn)術(shù)的目的，是為了實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略。何為以進(jìn)求穩(wěn)？借用金庸武俠世界的思路來說，就是進(jìn)攻是最好的防守。想要穩(wěn)，就得進(jìn)。發(fā)展中才能解決問題，發(fā)展中才好解決問題。所以，快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)，是穩(wěn)定的不二法門。進(jìn)攻是最好的防守，一味的防守，會(huì)左支右絀、捉襟見肘、顧此失彼。只有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，才能提升就業(yè)率，才能提升民眾收入，才能緩解地方債務(wù)壓力，才能緩解樓市壓力，才能緩解預(yù)期壓力，才能防范風(fēng)險(xiǎn)化解風(fēng)險(xiǎn)。沒有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，沒有進(jìn)，一切都會(huì)變得很難。為了實(shí)現(xiàn)“進(jìn)”，會(huì)議強(qiáng)調(diào)明年要“強(qiáng)化宏觀政策逆周期和跨周期調(diào)節(jié)”。逆周期，就是在經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候出臺(tái)更多、力度更強(qiáng)的政策，比如降準(zhǔn)、降息、增發(fā)國(guó)債地方債等。跨周期的意思是，在逆周期調(diào)控的時(shí)候要注意力度，考慮未來會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大通脹。這句表述逆周期在跨周期之前。說明，明年的宏觀貨幣和財(cái)政政策，更加雖然兼顧穩(wěn)定，但傾向于更加寬松。03先立后破是戰(zhàn)術(shù)如何理解“先立后破”？這個(gè)詞是通稿中最難理解、最深?yuàn)W，也是意味深長(zhǎng)的一個(gè)詞。與“不破不立”相比，雖然目的一致，但是方法不同。不破不立，是先破后立，雖然表決心的意味更強(qiáng)，但風(fēng)險(xiǎn)也更大，因?yàn)椴黄撇涣ⅰ⑾绕坪罅⑹潜乘粦?zhàn)、孤注一擲。“先立后破”，立是目的，但順序是先立，然后再破，更加側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)防患。這對(duì)于當(dāng)下的大環(huán)境來說，是更適合、更契合國(guó)情的戰(zhàn)術(shù)。面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，我們未來需要做出很多改革，比如經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革，產(chǎn)業(yè)路線改革，財(cái)政改革等等。有人說，昨天的會(huì)議，通篇沒有提及房地產(chǎn)。其實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，就藏在“先立后破”四個(gè)字之中，關(guān)于未來的房地產(chǎn)趨勢(shì)，也請(qǐng)記住這個(gè)四個(gè)字。在房地產(chǎn)重大轉(zhuǎn)向的背景下，我們必須進(jìn)行各種轉(zhuǎn)型。國(guó)家正致力于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，從“印鈔票時(shí)代”向“印股票的時(shí)代”轉(zhuǎn)型，從“貨幣超發(fā)+間接融資+城鎮(zhèn)化+房地產(chǎn)+大基建”的模式，轉(zhuǎn)向“控制M2增速+直接融資（資本市場(chǎng)）+IPO注冊(cè)制改革+科技創(chuàng)新”的模式轉(zhuǎn)換。這一轉(zhuǎn)變，其實(shí)早在試點(diǎn)注冊(cè)制、上海設(shè)立科創(chuàng)板時(shí)就已經(jīng)開始，但后來遭遇了黑天鵝，打亂了計(jì)劃和戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行，但戰(zhàn)略方向從未改變。但是，在科技驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展這種模式還未真正成熟之前，我們?nèi)孕枰康禺a(chǎn)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式作為依托。這意味著，明年的房地產(chǎn)托底政策，依舊會(huì)層出不窮。那是否表示，房地產(chǎn)會(huì)轉(zhuǎn)向？當(dāng)然不是。我在之前的文章中反復(fù)強(qiáng)調(diào)過，從官方這種擠牙膏式的放松節(jié)奏，以及始終沒有出臺(tái)很多炒房客與業(yè)主期待的超級(jí)大招來看，感受到了官方釋放的一絲強(qiáng)烈信號(hào)：大招確實(shí)不斷，但貌似都只是維持不崩，只要房?jī)r(jià)不硬著陸。換句話說，官方似乎并沒有想著讓房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向，而只是想著讓房?jī)r(jià)跌得慢一些，以時(shí)間換空間，擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴。畢竟，如果要扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)，官方的辦法還是有很多，比如取消三道紅線，重新放開房企融資門檻，一線城市全面取消限購(gòu)，首付降至1成，利率降至最低，貸款30年延長(zhǎng)至50年乃至70年，再來一個(gè)4萬億，4萬億不夠那就6萬億、8萬億、10萬億。但那又走上了老路，泡沫會(huì)繼續(xù)吹大，未來需要更高昂的成本與代價(jià)來擠泡沫，對(duì)房地產(chǎn)的依賴永遠(yuǎn)無法擺脫。所以，從頂層戰(zhàn)略來看，官方釋放的信號(hào)，似乎在表示，要利用這次危機(jī)，只需要保證不出現(xiàn)系統(tǒng)性危機(jī)即可，讓房?jī)r(jià)持續(xù)慢速下跌。然后在房地產(chǎn)持續(xù)下跌的過程中，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，讓更多的資金投向科技產(chǎn)業(yè)、投向新興產(chǎn)業(yè)、投向工業(yè)，升級(jí)我們制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條。這一思路，正好契合“先立后破”的精髓。立新是目的，破舊也是目的，先立后破是方法，是戰(zhàn)術(shù)。環(huán)顧世界，沒有任何一個(gè)國(guó)家能夠依靠房地產(chǎn)富強(qiáng)，沒有一個(gè)國(guó)家能夠依靠房地產(chǎn)強(qiáng)國(guó)。