前9月房企銷(xiāo)售仍在低位！拿地規(guī)模也降近兩成

8月底多部委落地樓市優(yōu)化舉措，隨后一、二線城市加入放松限購(gòu)限貸政策行列，提振市場(chǎng)信心。中指調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，9月初購(gòu)房者置業(yè)意愿明顯提升，新政落地后購(gòu)房者訪盤(pán)量也有所增加，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海、廣州等核心城市新房銷(xiāo)售規(guī)模在9月中下旬出現(xiàn)上升，市場(chǎng)活躍度有所好轉(zhuǎn)，政策效果初步顯現(xiàn)，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模尚未出現(xiàn)明顯回升，整體仍處低位。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)四季度在政策優(yōu)化帶動(dòng)下，市場(chǎng)銷(xiāo)售整體將呈現(xiàn)降幅收窄態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)全面恢復(fù)可能需要更長(zhǎng)時(shí)間，修復(fù)過(guò)程相對(duì)溫和。規(guī)模房企仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2023年前三季度重點(diǎn)100城新建商品住宅月均銷(xiāo)售面積約2978萬(wàn)平方米，同比下降2%，為2016年以來(lái)同期最低水平。其中，一線城市商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)約7%，北京、上海同比保持增長(zhǎng)，而廣州、深圳同比均下降，其中深圳同比下降約11%。第三季度來(lái)看，各線城市商品住宅銷(xiāo)售面積同比均下降，其中一線城市同比下降超10%，7-8月市場(chǎng)調(diào)整壓力明顯高于上半年，8月同比下降28.1%；二線、三、四線代表城市三季度銷(xiāo)售面積同比降幅均超20%，市場(chǎng)調(diào)整壓力進(jìn)一步加大。具體到“金九”，房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步恢復(fù)，疊加核心城市陸續(xù)出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付、限購(gòu)松綁等新政，市場(chǎng)整體成交小幅回升。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企9月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4042.7億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升17.9%，環(huán)比增幅高于去年同期；但同比降低29.2%，同比降幅仍保持在較高位。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-9月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額41567.4億元，同比降低11%。分季度來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企2023年前三季度的業(yè)績(jī)規(guī)模均保持在歷史低位。7月以來(lái)累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，第三季度單季度業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低32.1%，且明顯低于第一、第二季度。從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局。央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)，但中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。房企拿地低溫運(yùn)行銷(xiāo)售端恢復(fù)程度仍直接影響土拍情緒變化，在銷(xiāo)售尚未持續(xù)、實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，全國(guó)土地市場(chǎng)整體仍低溫運(yùn)行。據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年前三季度，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上；為提高房企參拍意愿，政府持續(xù)加大核心區(qū)地塊供應(yīng)，帶動(dòng)成交樓面均價(jià)同比上漲9.0%。第三季度，全國(guó)300城住宅用地推出1.0億平方米，同比下降37.1%，降幅較第二季度擴(kuò)大15.2個(gè)百分點(diǎn)；成交0.8億平方米，同比下降33.4%，降幅較第二季度收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)。從22城競(jìng)拍熱度來(lái)看，小部分城市土拍熱度仍在，多數(shù)城市延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-9月，22城住宅用地整體地價(jià)達(dá)上限占比為32%，底價(jià)成交占比達(dá)57%。拿地企業(yè)方面，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-9月，TOP100企業(yè)拿地總額8599億元，拿地規(guī)模同比下降17.9%，降幅較上月擴(kuò)大7.4個(gè)百分點(diǎn)。從新增貨值來(lái)看，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)占據(jù)榜單前三位。1-9月，保利發(fā)展以累計(jì)新增貨值1312億元占據(jù)榜單第一；華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為1241億元和1106億元。TOP10企業(yè)1-9月新增貨值總額9124億元，占TOP100企業(yè)的39.1%?？硕鹧芯恐行闹赋?，9月份核心城市土拍持續(xù)分散進(jìn)行，市場(chǎng)熱度保持低位運(yùn)行，房企新增投資持續(xù)低迷，僅剩部分龍頭房企、國(guó)央企在熱點(diǎn)城市積極斬獲核心優(yōu)質(zhì)地塊，大部分民企和中小規(guī)模房企則“有心無(wú)力”，行業(yè)集中度仍繼續(xù)走高。在謹(jǐn)慎投資之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比降幅持續(xù)擴(kuò)大。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為7.7萬(wàn)億元，同比下降8.8%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)6個(gè)月降幅擴(kuò)大。其中，住宅開(kāi)發(fā)投資額為5.8萬(wàn)億元，同比下降8.0%。預(yù)計(jì)四季度延續(xù)分化行情展望四季度，中指院分析認(rèn)為，在多個(gè)有利因素帶動(dòng)下，四季度核心一、二線城市市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模整體或有所回升，但普通二線及三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在，在核心城市市場(chǎng)活躍度提升以及去年低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)背景下，預(yù)計(jì)四季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比降幅將有所收窄，全年商品房銷(xiāo)售面積降至13億平方米以下?？硕痤A(yù)測(cè)，各城市預(yù)期延續(xù)分化行情，主要是基于新政落地效果不一。首先，對(duì)于京滬杭蓉等本就市場(chǎng)熱度較高的供給主導(dǎo)城市而言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”可擴(kuò)充居民購(gòu)買(mǎi)力，尤其是釋放前期因嚴(yán)苛政策而未能釋放的置換需求；“限購(gòu)局部松綁”可擴(kuò)大購(gòu)房基數(shù)，只要供應(yīng)保持充裕，成交熱度還是有望延續(xù)。其次，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，市場(chǎng)基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，整體政策效果不及一線顯著，但是從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，也出現(xiàn)了來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升的情況，后期伴隨著“以舊換新”置換需求的逐步釋放，整體成交還是有望小幅微增。采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者 王艷玲