雅居樂(lè)的“至暗時(shí)刻”

2022年是房地產(chǎn)行業(yè)相當(dāng)艱難的一年，而雅居樂(lè)也在經(jīng)歷自己的“至暗時(shí)刻”。據(jù)最新年報(bào)顯示，2022年雅樂(lè)居營(yíng)業(yè)額為人民幣540.34億元，較2021年730.28億下降了約26%。毛利潤(rùn)為10.01億，集團(tuán)凈虧損和公司股東應(yīng)占凈虧損分別為133.73億和149.81億，自上市以來(lái)首次迎來(lái)虧損。不僅如此，雅居樂(lè)2021年的確認(rèn)銷售面積由427萬(wàn)平方米下降22.4%至2022年331萬(wàn)平方米。而確認(rèn)平均成本由2021年的每平方米10104元上升17.8%至2022年的11903元。最終導(dǎo)致雅居樂(lè)的物業(yè)發(fā)展的確定銷售收入從2021年的584.02億下降35.9%至2022年的374.26億元。雅居樂(lè)管理層認(rèn)為，虧損的主要原因是房地產(chǎn)行情不利和新冠病毒的持續(xù)影響削弱了買(mǎi)家信心，導(dǎo)致交付規(guī)模下降，整體銷售面積和平均售價(jià)下降。另一方面，當(dāng)行業(yè)處于下行期，雅居樂(lè)選擇處理企業(yè)債務(wù)。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2022年12月31日，雅居樂(lè)總借貸相較于2021年12月31日下降了243.88億元，并且維持了160.91億元的現(xiàn)金和銀行存款。然而雅居樂(lè)的償債之路并不順利。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，早在2022年8月3日，上海票交所披露了截至7月31日票據(jù)持續(xù)逾期企業(yè)名單，其中雅居樂(lè)集團(tuán)有15家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司上榜，僅票交所披露的9家項(xiàng)目公司中，累計(jì)逾期金額達(dá)1.095億元，逾期余額也超過(guò)了1億元。即使雅居樂(lè)表示自己度過(guò)了償債的高峰期，但事實(shí)上雅居樂(lè)的償債壓力依然存在。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，雅居樂(lè)的凈負(fù)債比率為57.3%，較2021年12月31日上升了6.5%。資產(chǎn)負(fù)債率由2021年的71.96%上升至2022年的77.03%，流動(dòng)比率則從1.33下降至1.18。另?yè)?jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2022年12月31日，雅居樂(lè)仍有一年內(nèi)所須償還貸款超過(guò)200億元人民幣。2022年的雅居樂(lè)剛爬過(guò)一個(gè)債務(wù)的山頭，2023年還得再爬一個(gè)。禍不單行，4月1日，上海票據(jù)交易所披露威海冠軍體育小鎮(zhèn)4513萬(wàn)票據(jù)逾期。據(jù)報(bào)道，威海冠軍體育小鎮(zhèn)是親見(jiàn)體育公司和雅居樂(lè)于2017年簽約合作的項(xiàng)目，根據(jù)協(xié)議，雅居樂(lè)將出資500億元打造威海南海新區(qū)體育休閑特色小鎮(zhèn)。威海冠軍體育小鎮(zhèn)出現(xiàn)的問(wèn)題是否會(huì)影響雅居樂(lè)還有待觀察，但是其中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)不能忽視。盡管如此，雅居樂(lè)也在慘淡的業(yè)績(jī)中尋找亮點(diǎn)，比如多元業(yè)務(wù)取得了一定成績(jī)。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2022年多元業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)約166億元，同比增長(zhǎng)14%，另外多元化營(yíng)收占比持續(xù)上升至31%。從具體的業(yè)務(wù)來(lái)看，雅居樂(lè)2022年物業(yè)管理收入136.83億元，較2021年113.3元增長(zhǎng)20.3%；在管面積545.8百萬(wàn)平方米，較2021年的488.9平方米增長(zhǎng)了12%。商業(yè)及環(huán)保收入29億元，同比下降11%。然而多元業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的背后也潛藏著危機(jī)。3月28日，根據(jù)雅居樂(lè)旗下的雅生活財(cái)報(bào)顯示，2022年雅生活應(yīng)收款同比增長(zhǎng)了103%，達(dá)到103.53億元，其中45%來(lái)自關(guān)聯(lián)方。就在最近，雅生活又發(fā)布公告，宣布與雅居樂(lè)達(dá)成協(xié)議，后者可以用未售物業(yè)資產(chǎn)沖抵對(duì)雅生活的應(yīng)付賬款。換言之，雅居樂(lè)其實(shí)是將自己的部分償債壓力轉(zhuǎn)嫁給了自己旗下的物業(yè)企業(yè)雅生活，上述的削減債務(wù)或許也是治標(biāo)不治本。值得注意的是，進(jìn)入2023年以來(lái)，雅居樂(lè)的數(shù)據(jù)依然沒(méi)有回暖，數(shù)據(jù)顯示，第一季度的預(yù)售總額168.1億元較2022年第一季度預(yù)售總額211.億元同比下跌了約20%。如果2022年的業(yè)績(jī)低迷可以用新冠疫情解釋，那么政策放開(kāi)后的2023年卻迎來(lái)“開(kāi)門(mén)黑”，這就不能再用同樣的理由來(lái)解釋了。不僅如此，從第一季度來(lái)看，自2023年1月起，雅居樂(lè)的預(yù)售額也是不斷下跌，從1月份的64.4億元下跌至2月份的61.2億元，到3月份又暴跌至42.5億元。業(yè)績(jī)的的一路下滑最終也導(dǎo)致了股價(jià)的一路下跌。雅居樂(lè)的股價(jià)從1月一直下跌至4月。截至2023年4月7日收盤(pán)，雅居樂(lè)的股價(jià)已經(jīng)下跌至1.660港元元。雅居樂(lè)也成為上市港股的房企中少數(shù)股價(jià)低于2港元的房企之一。雅居樂(lè)能否從2022年的“至暗時(shí)刻”走出來(lái)，還需要一段時(shí)間檢驗(yàn)。（內(nèi)容來(lái)源|商業(yè)華觀）