開(kāi)掛！老黃埔舊村、舊城改造輪番上陣，逆天改命有戲了？

估計(jì)家人們都有這樣的感覺(jué)，今年尤其“金九”之后，番禺頻繁有網(wǎng)紅新盤(pán)補(bǔ)倉(cāng)，黃埔卻鮮有新面孔，總覺(jué)得缺了點(diǎn)意思。不過(guò)在舊改方面，黃埔卻時(shí)不時(shí)傳來(lái)好消息，繼珠江村、廟頭、水西元貝片、雙沙等舊村以及魚(yú)珠舊城等項(xiàng)目之后，老黃埔C位的港灣一村二村也在蠢蠢欲動(dòng)。0113.14公頃,老黃埔C位舊改港灣一村二村，位于黃埔大沙地片區(qū)，中山大道東、港灣路、大沙地西路等道路環(huán)繞，并緊靠老牌商業(yè)黃埔潮樓、廣醫(yī)五院等，妥妥的老黃埔C位?！鞲蹫骋淮宥鍏^(qū)位示意而且，地鐵5號(hào)線大沙地站出站即到，不僅是名副其實(shí)的地鐵上蓋，而且還能不換乘直達(dá)金融城、珠江新城，這地段是真的沒(méi)什么可挑剔。日前項(xiàng)目公布了舊改控規(guī)調(diào)整征求意見(jiàn)公示，主要是港灣一村二村已納入2023年城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃，須進(jìn)一步提升片區(qū)生活空間品質(zhì)、完善公共服務(wù)配套設(shè)施。具體改造范圍東至港灣路、南至中山大道東、西至珠江涌、北至港灣西三街，面積13.14公頃。這個(gè)體量，放在黃埔算是相對(duì)偏袖珍的舊改，不過(guò)它和黃埔絕大部分項(xiàng)目屬于舊村不同，雖然它也叫“村”，卻屬于舊城改造項(xiàng)目。港灣一村二村實(shí)際是房改房小區(qū)，前身是1980-1990年代廣州港職工的生活區(qū)、宿舍區(qū)，同樣來(lái)源的還有港灣三村、四村、五村……但不在此次改造范圍?！鞲蹫骋淮宥逯苓吪涮赚F(xiàn)場(chǎng)所見(jiàn)，經(jīng)歷30多年的風(fēng)雨洗禮，這些房屋外墻早已出現(xiàn)歲月的痕跡，長(zhǎng)排小高層的格局，既有原本宿舍區(qū)的影子，又有“72家房客”的味道。△港灣一村走在港灣一村，除了一排排整齊的舊樓之外，內(nèi)部也自帶了黃金港灣幼兒園、港灣小學(xué)，所以這里的孩子上學(xué)都不用離開(kāi)小區(qū)。而港灣小學(xué)正門(mén)外的廣場(chǎng)，也是小區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的成片公共活動(dòng)空間，偶爾可以看到有街坊在這里舒展筋骨?！鞲蹫承W(xué)前廣場(chǎng)隨著居民近年來(lái)的生活水平提升，不少人家中都添置了小車(chē)，但幾十年前的舊小區(qū)缺乏停車(chē)位的規(guī)劃，所以街坊們基本都只能把車(chē)停在小區(qū)道路上，有消防安全隱患。在小區(qū)外圍，還有一個(gè)廣州港文化宮（港灣影劇院），目前已顯破舊，但曾經(jīng)也是不少黃埔街坊心中的玩樂(lè)勝地。02同意率早破9成,居民盼加快推進(jìn)事實(shí)上，港灣一村二村的改造，早在2019年就舉行過(guò)意愿投票表決，據(jù)稱(chēng)當(dāng)時(shí)不到半個(gè)月時(shí)間，同意率就達(dá)90%，翌年納入黃埔區(qū)城市更新年度計(jì)劃。2021年，城市更新展示中心動(dòng)工，項(xiàng)目實(shí)施方案通過(guò)區(qū)政府一級(jí)會(huì)議，似乎迎來(lái)推進(jìn)拆遷改造的曙光。但直到目前，小區(qū)并未見(jiàn)有任何要拆改的跡象，建好的展示中心也大門(mén)緊閉，外立面也出現(xiàn)了斑駁的痕跡。今年9月，有居民在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板留言，希望官方層面可以支持加快推進(jìn)港灣一二村項(xiàng)目，讓原住戶早提住上新房，提升人民群眾的幸福感。官方則回應(yīng)項(xiàng)目已納入廣州今年城市更新年度計(jì)劃，實(shí)施方案已通過(guò)區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組一級(jí)會(huì)，目前正加快推進(jìn)控規(guī)調(diào)整及實(shí)施方案批復(fù)等相關(guān)工作。其后項(xiàng)目也確實(shí)迎來(lái)了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，先是10月底項(xiàng)目實(shí)施方案獲批并公示，緊接著是11月項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整公告。控規(guī)調(diào)整，主要有這幾點(diǎn)變化：改造范圍內(nèi)總計(jì)容建面由46.81萬(wàn)㎡調(diào)整至34.36萬(wàn)㎡，減少了12.45萬(wàn)㎡；根據(jù)用地權(quán)屬邊界優(yōu)化規(guī)劃一、二縱路及規(guī)劃二橫路線位；增加22項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施、9項(xiàng)市政公用設(shè)施、1項(xiàng)交通設(shè)施；港灣一村內(nèi)小學(xué)用地增大，幼兒園調(diào)整至港灣二村內(nèi)；部分靠近港灣路的商業(yè)/商務(wù)用地調(diào)整為二類(lèi)居住/商業(yè)用地。這次，應(yīng)該真的動(dòng)遷在望了吧？03老黃埔改命的關(guān)鍵另外，早已有消息傳出，港灣一二村改造項(xiàng)目由越秀集團(tuán)、開(kāi)發(fā)區(qū)人才教育工作集團(tuán)、廣州港集團(tuán)聯(lián)手操刀，不過(guò)KK在現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)相關(guān)的蛛絲馬跡。多方聯(lián)手，一定程度上反映了項(xiàng)目的重要性，除了因?yàn)樗牡囟?，也和它是老黃埔連片更新改造的關(guān)鍵拼圖脫離不了關(guān)系?！鞲蹫骋淮甯蹫骋欢逦髂蟼?cè)就是下沙珠江村，2021年底私宅簽約率達(dá)99.5%，今年8月合作企業(yè)成功變更為中交四航局，其后首開(kāi)區(qū)順利動(dòng)工建設(shè)。繼續(xù)往西是魚(yú)珠舊城改造，3棟回遷房在穩(wěn)步推進(jìn)建設(shè)中，并在近期舉行搖號(hào)分房活動(dòng)。往東，則有安置區(qū)已動(dòng)工的新溪村，以及即將收官的文沖石化路以西（萬(wàn)科城市之光）……正是過(guò)去長(zhǎng)期以來(lái)，老黃埔一帶主要都是舊村、舊小區(qū)的面貌，城市形象短板明顯，未能很好發(fā)揮地段價(jià)值。所以這些項(xiàng)目推進(jìn)順利的話，未來(lái)幾年，從黃埔/天河區(qū)界至老黃埔石化路，這個(gè)連片的區(qū)域?qū)?huì)先后迎來(lái)城市界面的煥新，對(duì)老黃埔區(qū)域價(jià)值的提升，意義不小。04舊改轉(zhuǎn)化，樓價(jià)或破6？u1s1，就港灣一村二村這樣幾十年樓齡的房改房，市場(chǎng)價(jià)值并不高。但KK在鏈家網(wǎng)卻發(fā)現(xiàn)，目前港灣一村在平臺(tái)掛出的10套房源，竟然有6套報(bào)價(jià)超4萬(wàn)/㎡，最高達(dá)4.88萬(wàn)/㎡！而在過(guò)去的7、8月份，小區(qū)成交的3套房單價(jià)也只有3萬(wàn)-3.44萬(wàn)/㎡不等，掛牌超4萬(wàn)/㎡不是一般的飄，這不排除有部分人打“舊改牌”，有沒(méi)有人接受這價(jià)錢(qián)去換以后的回遷房就不好說(shuō)了。參照周邊的一手樓價(jià)，萬(wàn)科城市之光均價(jià)約5.65萬(wàn)/㎡，中鼎君和名城珺合府約5.3萬(wàn)/㎡，差不多是老黃埔的標(biāo)桿?！魅f(wàn)科城市之光相比之下，港灣一二村比珺合府更近地鐵，比城市之光更近天河，理論上改造以后的價(jià)格應(yīng)該會(huì)更高，老黃埔有沒(méi)有機(jī)會(huì)憑此，再次沖擊6萬(wàn)+/㎡？